Новый жилищный закон вносит изменения, которые оказывают влияние как на рынок аренды, так и на рынок купли-продажи недвижимости.
В Испании вступил в силу новый закон, меняющий правила игры на рынке недвижимости. Речь идет о Законе Ley 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, известном до сих пор как Ley de Vivienda. Его официальное вступление в силу состоялось 26 мая 2023 года после публикации накануне в Официальном государственном вестнике (BOE). Он стал результатом долгих переговоров и споров, и внес важные изменения, которые затрагивают как владельцев, так и арендаторов жилья.
Зоны напряженного рынка жилья
Зоной напряженного рынка жилья называются зоны с высокими ценами на аренду, где выполняется хотя бы одно из следующих условий:
– Стоимость аренды или ипотеки в этом районе превышает 30% от среднего дохода домохозяйств;
– Совокупный процент роста стоимости аренды жилья превышает индекс потребительских цен на 3% и более;
Согласно Закону 12/2023 автономные сообщества Испании могут самостоятельно решать, какие свои города, муниципалитеты или территориальные районы объявлять зонами напряженного рынка жилья в соответствии с определенными критериями.
Меры, затрагивающие зоны напряженного рынка жилья
Ситуация, сложившаяся в зонах напряженного рынка жилья Испании требует особого регулирования. Поэтому новое законодательство предусматривает ряд мер, которые применимы к аренде жилья, расположенного в этих самых зонах.
- Введение внеочередного продления в ситуации социально-экономической уязвимости арендатора. Арендатор может запросить это средство правовой защиты при завершении договора аренды, оформленного на 5 или 7 лет. Условия: арендатор предъявляет доказательства своего уязвимого социально-экономического положения, а арендодатель является крупным (имеет более пяти сдаваемых в аренду объектов в напряженных зонах). Срок дополнительного действия при этом будет составлять год и может быть продлен максимум на три года.
- Максимальный лимит увеличения арендной платы по новым договорам составляет 10%. Это максимальное ограничение будет применяться в двух случаях: при проведении работ по реконструкции или благоустройству жилья и при заключении контрактов на срок более десяти лет.
- Если жилье только готовится к сдаче в аренду, его первоначальная стоимость не может превышать максимальный предел, установленный базовыми индексами цен.
- Арендодатель не может возлагать на арендатора новые расходы или взносы, которые не были предусмотрены предыдущим договором.
Меры, затрагивающие всех (вне зависимости от уровня напряженности рынка жилья в этой зоне)
Независимо от того, является ли район вашего проживания напряженным или нет, новый Закон также предусматривает изменения, которые влияют на все договоры аренды. Вот некоторые ключевые моменты:
- С 2024 года рост арендной платы не может превышать уровня 3%. До конца 2023 года будет сохранено ограничение в 2%. С 2025 году будет введен специальный ценовой индекс для ежегодно обновления договоров, а привязка цены аренды к универсальному индексу IPC будет отменена.
- Обязательное использование электронных способов перевода ежемесячной оплаты за аренду жилья. Считается, что это сделает процесс оплаты более безопасным как для арендатора, так и для арендодателя.
- Расходы по управлению недвижимостью, а также расходы в рамках оформления договора (например, комиссия агентству недвижимости) несет владелец.
Новые налоговые льготы по подоходному налогу
Среди важных нововведений в жилищное законодательство нельзя не отметить обновление налоговых льгот. Они будут применяться ко всему сдаваемому в аренду в Испании жилью. Хотя следует отметить, что новые условия будут применяться только к договорам аренды, заключенным с 26 мая 2023 года.
Ставки будут меняться в зависимости от выполняемых для получения льгот условий. Пример: максимальное снижение налоговой базы, составляющее 90%, будет возможно, если владелец недвижимости в зоне с напряженным рынком жилья оформит новый договор аренды со снижением арендной платы более чем на 5% по сравнению с предыдущим.
Последствия нового жилищного закона
Эксперты считают, что пытаясь выполнить условия обеспечения стабильности цен на аренду, владельцы могут потерять мотивацию инвестировать в арендуемую недвижимость. Вот как это объясняет руководитель отдела крупных сделок с недвижимостью Housfy Давид Гордо: “Новый закон может вызвать нерешительность у владельцев недвижимости, что приведет к увеличению продаж жилья и дисбалансу на рынке недвижимости”.
Многие арендодатели считают, что ценовые ограничения мешают им получать адекватную отдачу от своих инвестиций. Это связано с тем, ограничения на увеличение арендной платы могут, ограничивают их способность корректировать цены в меняющихся условиях.
Эксперты отмечают, что эти меры могут повлечь за собой изменение в том, как владельцы управляют своей сдаваемой в аренду недвижимостью. Следовательно, можно столкнуться с сокращением предложений сдаваемого в аренду жилья на рынке, что, в свою очередь, усилит конкуренцию между арендаторами за доступную недвижимость.
